Spanska marknaden

Varför gillar placerare att investera i fastigheter?

Fastigheter brukar räknas till gruppen reala tillgångar. Som reala tillgångar räknas också råvaror, mark och skog. Att placera i reala tillgångar skapar en trygghet för placerare. Denna trygghet är svår att hitta i andra tillgångsslag och just därför har fastigheter i generationer utgjort basen i många framgångsrika placerares portföljer. Dessa placerare använder sig ofta av en investeringsfilosofi som kallas för Yale-modellen och går ut på att genom att äga flera olika tillgångsslag i en investeringsportfölj kan risknivån minskas utan att avkastningen blir lidande. Yale-modellen skapades av amerikanen David Swenson som förvaltade Yale universitets stiftelse under flera decennier.

Fastigheter är ett tillgångsslag som har många fördelar. Det räknas som en av de mer stabilare investeringsformerna som finns. Både i tider med hög inflation såväl som normal inflationstakt har fastigheter visat sig vara en god placering. Fastigheter har också en tendens att ha en annorlunda priscykel jämfört med aktiemarknaden, längre tidsperioder med uppgångar och nedgångar samt mildare svängningar. Båda dessa faktorer har en positiv effekt på en placerares totala portfölj. I nuvarande investeringsmiljö, dvs långa perioder med låga räntor och stigande börser, så har fastigheter varit ett väldigt bra komplement till aktierelaterade placeringar. Vi blir dessutom bara fler människor på jorden och alla behöver någonstans att bo. I synnerhet storstäderna som just nu ser en stark urbaniseringstrend. Du kan läsa mer om vår investeringsfilosofi och process genom att klicka här.

 

Likheter mellan Sveriges och Spaniens fastighetsmarknader

Den svenska ränte- och fastighetskrisen under början av 90-talet påminner till viss del om det som hänt i Spanien mellan 2008–2011. Trots att den utlösande faktorn i Sverige skiljde sig åt från det som utlöste krisen i Spanien, så blev resultatet nästan detsamma på fastighetsmarknaden. I Sverige var det en valuta- och räntekrisen som blev fastighetsmarknadens fall under början av 90-talet.

I Spanien var det istället en sällan skådad byggboom med stort överutbud av objekt, i kombination med kapitaltorka på världens kreditmarknader, som skapade ett kraftigt fall i spanska fastighetspriser. Det vi kan lära oss från det svenska exemplet är att alla marknader, oavsett land, går upp och ner över tid samt att de bästa köplägena alltid inträffar i samband med en fastighetskris. Idag har det passerat 25 år sedan 1993 och med facit i hand kan vi konstatera att det hade varit klokt att köpa fastigheter i Sverige när det såg mörkt ut.  Vi är övertygade om att Spanien håller på att gå igenom samma process och vår bedömning är att den svenska fastighetsmarknaden befinner sig i slutet av en lång tids prisuppgång. Samtidigt bedömer vi möjligheterna på den spanska fastighetsmarknaden som ”once in a lifetime” då Spanien precis påbörjat sin prisuppgångscykel efter flera år med nedgång.

 

 

Europas finanskris 2008–2011 påverkade spanska ekonomin negativt. Även placerare. Som ett resultat av kredittorka på världens finansmarknader, tillsammans med att spanska hushållens och företagens ekonomi blev allt svagare, sjönk värdena kraftigt på Spaniens fastighetsbestånd. Många byggprojekt som påbörjats innan 2008 sattes på is medan andra, där kapitalet tagit helt slut, togs över av bankerna. Hela gator med nyproducerade halvfärdiga hus stod tomma med en bankåtertagnings skylt utanför som informerade om att banken nu ägde fastigheten.

 

Varför placera i fastigheter i just Spanien?

Idag, 9 år senare, är situationen en annan. Lyftkranarna är sedan några år tillbaka och marknaden är het igen. De senaste åren har priserna på fastigheter börjat stiga igen och vi ser stor potential till goda investeringar längst hela kusten. I viss mån påminner Marbella om Miami, i synnerhet från ett fastighetsperspektiv. Priserna steg kraftigt i Miami när staden återhämtade sig från finanskrisen och samma sak har inträffat i Marbella sedan 2013.

Senaste åren har spansk ekonomi visat på en betydande återhämtning, mätt både i arbetslöshet, inflation och BNP. Tillväxttakten i den spanska ekonomin har dessutom under de senaste åren varit ca 2% snabbare än Eurozonen som helhet. Malagaregionen i synnerhet, är en av de snabbast växande regionerna i landet. Även det spanska banksystemet har stabiliserats på senare år efter flera år med restriktiv utlåningspolitik. Detta är självklart positivt för fastighetspriserna eftersom det blir enklare för hushåll och företag att låna pengar till fastighetsköp. Tillgången till finansiering är en av de viktigaste drivkrafterna för transaktionsviljan på fastighetsmarknaden, oavsett land. Här är det glädjande att se de senaste årens trend med ökad utlåningsvilja hos banker. Statistiken från Spanska statiskbyrån, INE, visar också på att fastighetspriserna i Spanien börjat stiga sedan 2013. Detta har gjort att både internationella och spanska placerare har hittat tillbaka till Solkusten.

 

Spanska fastighetspriser är dock fortfarande betydligt lägre än innan krisens början. Mycket tyder på att återhämtningen kommer fortsätta under många år framöver. De bankåtertag som spanska banker gjorde under krisen har nu börjat säljas ut till attraktiva priser vilket skapar mycket goda investeringsmöjligheter. De senaste åren har även nyproduktionsmarknaden längst med Costa del Sol ökat kraftigt och flera nya byggnadsprojekt är på gång. Vi ser att denna trend fortsätter i flera år framöver och har anpassat vår investeringsmodell utifrån det.

 

Varför investera på just Solkusten?

Solkusten, eller Costa del Sol som den heter på spanska, är en remsa längs kusten i Malagaprovinsen. Malaga är beläget i södra Spanien med Medelhavet som granne. Utöver Malaga finns det även mindre orter längs med kusten, så som tex Fuengirola, Torremolinos, Benalmadena, Marbella, Estepona och Mijas. Hela detta område är ett av Spaniens största turistdestinationer och solkusten har en lång tradition av internationell turism. Både bland oss svenskar och övriga europeiska länder. Varje år säljs 500 miljoner övernattningar runt om i Spanien, vilket gör landet till världens mest besökta land utifrån detta nyckeltal.

På solkusten finns det tre skandinaviska tidningar och tidskrifter som ges ut regelbundet. Ur ett internationellt perspektiv är Marbella ett av de mest inflytelserikaste livsstilshubbarna i Europa med en stor andel internationella köpare. Pågående etableringar av internationella hotellvarumärken W Hotel, Four Seasons etc visar att det finns en stark tilltro till hela regionen. Även restauranger i toppklass som tex Nobu, bekräftar denna trend. Genom decennierna har både hollywoodstjärnor, kungafamiljer, adel, saudiska prinsar, världsartister, miljardärer och sportstjärnor bott och semestrat här nere på solkusten. Och detta har inte förändrats nu när vi inlett 2000-talet. Det är utan tvekan här tillväxten kommer att äga rum framöver. Grannländer såsom Portugal, Grekland och Italien är fortfarande långt ifrån Spanien vad gäller antalet turister per år. Du kan se alla våra investeringsobjekt genom att klicka här och välja Investering under kategori.

 

Malaga stad

Malaga är Spaniens 5:e största stad och är dessutom den största staden på Costa del Sol med en befolkning på ca 1,7 miljoner invånare. Reser man till Marbella, Estepona, Fuengirola eller någon av de andra städerna längs kusten är det alltid Malagas flygplats som man anländer till. Malaga är även en hamnstad som staden satsat mycket på de senaste åren. Till exempel har stora delar av just hamnområdet totalrenoverats och man har skapat trevliga promenadstråk med ett stort utbud av caféer, restauranger och affärer. Staden har även ett stort kulturarv med många sevärdheter, museer, borgar, parker etc. Pablo Picasso som är en av de mest kända personerna från Malaga föddes här och flera av hans vackra konstverk kan man se på Picasso museet i gamla stan (Centro Historico). Allt detta gör även att placerare föredrar storstaden Malaga framför de mindre turistorterna.

 

Malagaprovinsen

Den internationella turismen spelar en stor roll för Malagaprovinsens tillväxt och kranskommunerna Fuengirola, Marbella och Estepona lockar ständigt turister. Staden Malagas tillväxt beror delvis på just turismen som ökar stadigt år för år. Kommunfullmäktige skapar även regelbundet nya projekt för att öka stadens attraktivitet och nyligen har man bestämt sig för att bygga ett nytt kulturhus på 13,000 kvm. Renovationen av hamnområdet gör också att staden fortsätter locka till sig fler turister för varje år som går. Vi skall heller inte glömma bort att Solkusten har flest golbanor per capita i världen. Bara det i sig lockar miljontals turister och placerare varje år.

Den andra stora orsaken till Malagas tillväxt är den stora invandringen från andra spanska städer samt från övriga europeiska länder. Malaga ses som en väldigt hipp kulturstad med ordentlig stadspuls och goda affärsmöjligheter. Detta märks av på fastighets- och bostadsmarknaden, eftersom det blir allt svårare för hyresgäster få tag på ett bra boende. Faktum är att det i Malaga stad, är brist på hyresrätter med långtidskontrakt. Där ser vi en tydlig likhet med vår hemmamarknad Sverige och hur utvecklingen sett ut där de senaste 25 åren. Därför gillar placerare Spanien just nu.